Подводные камни при продаже квартиры

"Подводные камни"при продаже квартиры. Все ли чисто?

Жилье, квартиры, дома в Подольске и Подольском районе всегда пользовались большим спросом. Подольск развивается и расширяется, постоянный рост числа новостроек и как следствие увеличение населения города, заставляют нас очень осторожно и внимательно подходить к вопросам рисков при сделках с недвижимостью. Опытные юристы постоянно напоминают: «подводные камни» при продаже квартиры всегда "имеют место быть". Обязательно проверять, все ли чисто в документах - главная задача при сделках купли - продажи недвижимости. Только юристы могут максимально обезопасить клиентов от финансовых рисков.

Допустим, после долгих поисков вы выбрали квартиру для покупки, но это только полдела сделано. Осталось не менее трудное - правильно ее оформить в собственность. Но сначала необходимо разобраться во всех документах продавца, особенно при покупке жилья на вторичном рынке. С новостройкой («первичное жилье»), в некотором смысле, проще. Если застройщик добросовестный, то никаких особых проблем при продаже квартир возникнуть не должно: вы первый покупатель, всевозможных бумаг потребуется гораздо меньше. А вот квартира на вторичном рынке — это жилье с историей.

Большинство квартир на вторичном рынке прошли процесс приватизации или сменили собственника в результате наследования, дарения, продажи и т.д. На любом из этих этапов могла произойти ОШИБКА, случайно или намеренно. Именно из-за этой ошибки у продавца появляется возможность оспорить результат сделки купли - продажи квартиры, а у покупателя появляется риск остаться без жилья и без денег. Чтобы не споткнуться об эти ошибки и другие «подводные камни», юристы тщательно проверяют юридическую чистоту сделки.

Например, необходимо выяснить историю квартиры до момента приватизации. Для этого нужно: в паспортном столе взять полную и расширенную выписку из домовой книги. Архивная выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, куда, когда и по какому адресу был выписан. Чтобы не получить на руки «липу», опытный юрист скажет как это сделать, где и для чего это нужно будет потом. Решив это сделать самостоятельно, не всегда можно сориентироваться куда и к кому обратиться, и как результат, сделка может быть признана недействительной и оспорена в судебном порядке. Раньше существовала такая практика: выписывать из квартиры тех, кого призывали в армию, кто отбывал срок в местах лишения свободы, был отправлен в дом престарелых, помещен в психоневрологический диспансер. А что же будет в случае возвращения? И снова только опытный юрист знает, что в этом случае нужно сделать, так как этот "подводный камешек" может потянуть на "золотую медаль" по рискам.

Особое внимание следует уделять вопросу о нарушении прав несовершеннолетних в момент приватизации. Весь протокол необходимых действий, составления заявлений, сбора подписей, заверения их у нотариуса и доставка всех необходимых документов в соответствующие учреждения требует знания многих старых законов и положений, их новых изменений и дополнений. Даже юристам нелегко порой разобраться с "дремучими" нюансами. Вывод один: неправильно заполненные документы - еще один "скрытый камень" и риск потерять потом деньги. Здесь должно быть все "чисто".​

Внимание! Если продавцу квартира досталась в результате наследования по закону и он пытается ее продать, едва оформив все бумаги, это должно вас насторожить. Конечно, причина может быть банальной: человеку просто срочно нужны деньги. Но часто бывают ситуации, когда один наследник стремится избавиться от квартиры мошенническим способом, обойдя других наследников, и получить все деньги единолично.

Имущество переходит к тем наследникам, кто пришел к нотариусу сам, то есть заявил о себе. Если кто-то из наследников не явился к нотариусу в течение 6 месяцев с момента открытия наследственного дела, имущество на него не записывается. Но это формальность, на деле наследник — он и есть наследник, т. е. человек, претендующий на имущество умершего. Как только он заявит о себе, ему обязаны будут вернуть его долю. Если собственнику квартиры, которая вам приглянулась, жилье перешло по наследству, обязательно попросите предъявить только оригинал документа на наследование. Если в нем вписан кто-либо еще, вы должны об этом знать.

Другие наследники могут отсутствовать по разным причинам: серьезная болезнь или, например, человек попросту не знал о смерти Наследодателя. Знайте: все это не повод не учитывать их интересы. Несмотря на то, что срок исковой давности три года, наш суд позволяет рассматривать подобные дела и позже. То есть, если не решить вопрос с самого начала, нечего рассчитывать, что за давностью лет о нем никто не вспомнит. Как это сделать многие не знают, да и не обязаны знать. Это знают юристы. Это работа профессионалов, это и их обязанность "все знать" и предвидеть заранее все риски.

Если квартиру собственник получил по завещанию, уточните, не были ли ущемлены права тех, кому доля в квартире положена по закону: супруга/и (если квартира приобретена в браке), несовершеннолетние дети, родители-инвалиды, подопечные (те, кого опекал умерший). Они обязаны получить свою долю. Иначе ее истребуют с вас — да, не с коварного наследника-единоличника, продавшего вам квартиру, а именно с вас. Проверить, сколько там наследников, не так-то просто, поэтому сделки с наследуемыми квартирами стоит проводить крайне осторожно, а лучше доверить это дело профессиональным юристам. Они отлично знают, как всё проверить и какие бумаги должен подписать продавец.

Если квартира выставляется на продажу не в первый раз, проверьте все ранние сделки. Вдруг они были «кабальными», притворными, ничтожными, по принуждению и т.д. Один только этот список насчитывает порядка 12 позиций, то есть столько рисков могут всплыть после сделки купли - продажи. Обременения — это ограничения на сделки с имуществом, прописанные в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Какие это ограничения? Юристы обо всем этом проговаривают с продавцом и покупателем до сделки. ​

Как видим, процедура проведения сделки купли - продажи недвижимости требует знания большого числа законов, постановлений. Требует соблюдения многих обязательных протоколов составления справок, заявлений, договоров. Юристы должны обязательно специализироваться в сфере недвижимости и "как рыба в воде" ориентироваться в ней. Неосторожный пропуск даже одного «подводного камня», о которых шла речь выше в данной статье, может стать главной причиной для расторжения сделки. Только профессионалы могут максимально точно определить, все ли чисто с покупаемым жильем, все ли «подводные камни» при продаже квартиры найдены и убраны с пути. ​ ​

автор статьи Латышев А.С. Генеральный директор ООО Консалтинговой компании "Sky-Fort" 

Рассылка

О компании

Каждый клиент - это ПОБЕДА!

Довольный клиент - это НАГРАДА!

Рекомендующий клиент- это СОКРОВИЩЕ!

Клиент, ставший Другом - это ЦЕЛЬ!!!

Последние новости

Контактная информация

Консалтинговая компания "SKY-FORT":

  • Адрес: Россия, Московская область, Подольск, улица Карла Маркса, 29
  • Тел. офиса: 66-33-80
  • Тел. юриста: 8 (903) 670-71-72
  • E-mail: info@sky-fort.net